程路阳 摄/启迪科技大厦

经济观察报记者 程路阳 位于北京中关村核心区的一栋写字楼终于被转售。

3月初，首开资本宣布为北京首茂丰和企业管理有限公司13.5亿元并购贷款提供担保，公司按40%出资比例提供连带责任担保不超过5.4亿元。

此次公告背后，高合资本联合首开、金茂收购了位于北京中关村核心区域的写字楼资产——清华科技园启迪科技大厦D座。

收购与转型

启迪科技大厦位于清华科技园。距离清华大学不到两公里，与著名的华清嘉园小区对面，是一栋甲级写字楼。该建筑总建筑面积18.9万平方米，由A、B、C、D四栋等效立方体建筑组成，每栋高达110米。

D座办公楼共地上25层，地下3层，建筑面积46330平方米。目前，多层楼层已出租给搜狗科技。

该资产位于中关村核心区，目前底层设有利玛窦餐厅、全聚德、小龙坎火锅等餐厅。

高合资本表示，收购后将对启迪科技大厦D座进行重新定位，并对机电设备和公共空间进行改造，不涉及外立面或建筑更新。将对商业设施进行调整，进一步提升大厦内租户质量、租金水平和资产水平。价值。

第一份公告显示，在符合条件时将通过整体出售或资产证券化退出。

公告还显示，本次收购由高合资本、首开资本、金茂共同设立的12亿元火炬基金完成。该基金中，高合资本出资1.2亿元，持股10%，首创出资4.8亿元，持股40%，中化金茂出资6亿元，持股50%，均为是有限合伙人。

火炬基金设立的目的是收购北京火炬创新科技发展有限公司100%的股权。收购完成后，火炬基金将运营启迪D座。北京市海淀区中关村东路1号8号楼科技大厦，由火炬公司持有。活动。

该基金由高合资本管理。在启迪科技大厦D座后续运营中，首开将负责大楼更新部分，高合资本将负责后续运营改善。

三轮调优

收购这座办公楼的过程并不简单。

历史上，启迪科技大厦由启迪控股集团开发，D座办公楼被一家民营企业收购，后更名为火炬大厦。 2015年，该写字楼挂牌出售，并由阳光保险接管。目前，阳光保险的LOGO仍放置在D座的外墙上。

2018年，启迪科技大厦D座再次入市，寻找买家。

多位从业者告诉经济观察报，自2018年以来，这一资产已经吸引了10多家感兴趣的买家，其中大部分是外国投资者，其中包括新加坡政府投资公司GIC等机构。然而，由于2019年底疫情的影响，外国买家对中国资产的评估变得更加谨慎。加之国际出入境不便，不少国外买家行事更加谨慎。

最终火炬基金以超过20亿元的价格将其收购。

在整个收购过程中，高合资本团队进行了3次尽职调查。有参与者形容整个过程“一波三折，一波三折，终于修成正果”。

由于中关村核心区的优质写字楼资产很少进入市场，一旦出现，各大机构都不愿错过，将会引起市场的关注。

2020年底，普洛斯收购中关村核心物业盈都大厦D座，这是北京市场首个REITs市场化退出。

2020年，GIC以80.5亿元收购LG双子星，这是近五年来北京最大的写字楼并购案。

2019年初，启诚投资、浩腾投资等机构斥资57.2亿元战略收购北京中关村核心区地标性鼎好大厦项目。是迄今为止北京最大的商业地产外资收购项目之一。

核心物业收购的背后，隐藏着一条巨大的城市更新赛道。

“城市更新是一条万亿规模的赛道”，苏鑫多年前就对经济观察报表示。高合资本成立于2009年，专注于中国城市更新和房地产证券化领域。其在商业地产领域的总投资超过420亿元，已完成房地产证券化产品（包括CMBS和类REITs）约240亿元。

高合此次的合作伙伴首凯和金茂也是城市更新领域的玩家。

2015年，首开提出“城市振兴官”战略转型，形成涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造改造、培育社区养老服务业态、参与保护振兴五大举措老城改造，打造众创空间平台。挖掘北京现有市场资源。 2019年，北京首开集团与北京市石景山区人民政府签署老旧社区有机更新及物业服务管理战略合作协议，开展多领域合作，提升老旧社区综合服务管理水平。

2016年，金茂集团与高合资本合作推出“高合招商-金茂凯辰资产支持专项计划”，这是国内首单CMBS。金茂在2020年业绩报告中表示，要坚持城市运营商的战略定位，持续发挥城市运营经验，推动城市和产业升级。

商会和金茂此次选择与高合合作，是考虑到高合在大规模复杂交易和友好收购方面的经验。近年来，高合资本完成了火神购物中心、爱琴海购物中心商改办等复杂的资产重组、债务重组及改造项目。

对此，苏信自称白马骑士。当中小企业因核心资产现金流压力过大而需要变现时，高河希望成为友好的收购者。

随着“三条红线”政策的出台以及疫情对实体经济的影响，市场上可能会出现更多产生现金流的项目。

另一方面，“十四五”规划将城市更新纳入行动计划，成为国家战略。同时，2020年开始公募基础设施REITs试点对于城市更新赛道来说是个好消息。

北京写字楼市场空窗期

此次收购的激烈竞争还源于该项目所在的中关村核心区域。

2020年，中国一线城市写字楼市场空置率持续创新高。 2020年第四季度，北京写字楼空置率超过15%，创10年来新高。在这样的空置水平下，市场出现了“以价换量”的现象，平均租金已降至300元/月/平方米以上，同比下降约1/10 。

然而，中关村和上地地区却成为​​北京写字楼市场上少有的逆势上扬的地区。

仲量联行数据显示，2020年底，中关村地区甲级写字楼空置率仅为2%，平均租金为360元/月/平方米，最高可达450元/月/平方米。仪表。

据“五巨头”房地产服务机构多项数据显示，中关村地区空置率低于5%。

在疫情最紧张的时期，由于短视频、在线教育等行业的蓬勃发展，集中在中关村、上地地区的字节跳动、滴滴、好未来、作业帮、倍客、快手等公司都在扩张。逆趋势。 ，让中关村的写字楼项目显得格外“可用”。

苏鑫告诉经济观察报，未来区域分化将会明显。城市更新不仅取决于城市，还取决于区域的粒度。哪些地区在冲击中表现稳定，周边需求在哪里？他指出，沿着互联网产业带和高新技术产业带，从上地、中关村到雅澳，再到望京、酒仙桥。

在这些核心区域，北京写字楼市场租金下跌、空置率高企的背后，大规模交易愈加活跃。 2020年，北京写字楼涉外大宗交易占比持续上升，全年大额交易总额达到470亿元，明显低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年投资总额。

2020年9月，高力国际2020年投资者调查结果显示，36%的受访投资者选择北京作为最具吸引力的投资地点，同比增长12%。高力国际表示，在北京甲级写字楼市场，2022年起新增供应量将减少。加上需求持续复苏，供应量将开始减少。 2021年将是收购或出售的机会之窗。

仲量联行认为，2020年境外大宗交易约占全年交易总额的35%，这在多年来内资主导的北京投资市场极为罕见，且明显高于30% 2019年和2018年增长了22%，这表明外商在京活跃度持续逐年增加。

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