“系统显示，我刚才看的房子已经被预订了，虽然我昨天才退房，但是房子一挂牌就已经没有了，很多人都已经交了定金，没有来看房。” “为了营造紧迫感”，北京朝阳区一条马青年社区公寓管家表示。

事实上，这家店与网上展示的“白领公寓”图片有很大不同。公寓位于朝阳区定福庄园艺术中心。这是一座两层楼的城中村。周围大多是快递和冷链仓库和工厂，距离地铁站较远。 。

据了解，这个项目的租金加上200元的服务费，包括水电费，每月费用约为2800元。自如APP显示，同期附近小区合租房价格约为1800-2400元。之间。

界面新闻走访发现，不少连锁品牌公寓的门店可能位于各个厂区、艺术园区，交通不便。或者空间局促，没有外窗采光，房间潮湿，有异味。另一集中，一位公寓经理表示，在北京五环以内，只能租到预算在3000元以下的此类小户型。

尽管条件较差，但集中式公寓因其空间独立、集中管理的优势，仍然具有吸引力。尤其是在北京这样的一线城市，毕业季租房热潮期间，询问热门品牌公寓的年轻人络绎不绝。有的店甚至出现“一房难求”的情况。

需求正在刺激市场。据克而瑞统计，6月份，在分散式公寓市场受此前部分品牌“雷雨”影响，房屋供应量下降、整体租金下降的情况下，集中式公寓市场环比缓慢上涨。

数据显示，6月份北京集中式公寓项目数量达到371个，较4月份仅增加2个。但房屋总数超过7万套，较4月增加约2000套。朝阳区商铺数量和住房供应总量均排名第一，占全市住房供应量的38.7%。全市平均出租率为86%，较去年同期略有上升，较3月至4月略有下降。

6月份全市平均租金环比小幅上涨。从平均租金来看，约为156元/平方米*月，较去年同期下降11.5元/平方米*月。全市四区（东城、西城、崇文、宣武）凭借优越的地理位置继续位列第一，以254.2元/㎡*月的价格，远高于海淀区的168.42元/㎡*月，以及朝阳区的168.42元/㎡*月。 167.19元/㎡*月。

集中的公寓市场与发展初期的疯狂扩张不同。经历了疫情和品牌“雷雨”的冲击。目前市场表现是复苏后趋于理性上涨。

市场扩张缓慢，两极分化严重

总体来看，2020年以来，北京集中式公寓市场扩张和洗牌放缓。

根据克而瑞发布的2021年一季度北京集中式公寓品牌年度TOP20显示，与2020年底相比，榜首几乎没有变化，乐湖公寓仍然是房源数量最多的。

据了解，诞生于初创公司的乐湖公寓于2014年开始在北京试水轻资产业务，主要引入投资者租赁物业，乐湖为其提供运营管理服务，从而获得管理费收入和租金分享收入。等待。过去几年，门店扩张迅速，与其他品牌的规模差距进一步拉大，成为北京集中式公寓的领先运营商。

头部的扩张仍在缓慢推进。 7月，乐湖西二旗公寓项目启动。据悉，还有两条高端公寓线正在筹建中，分别位于西二环真武寺和三元桥。据乐湖集团品牌经理介绍，后者的租金价格为8000-15000元/月，一套房的价格可能达到25000元/月。

与创立于北京的乐湖不同，总部位于广州的ZOME在北京门店数量最多，但客房数量却远少于乐湖。尽管近年来它更加重视深圳和广州市场，但其在北京的布局不断扩大。据界面新闻报道，集美7月份在大兴区瀛海站附近启动了另一个项目。

值得注意的是，有酒店背景的成家公寓在2020年第四季度开始发力，开盘数量猛增，超越万科泊寓，升至榜单第四位。华住旗下公寓品牌主要提供“公寓+酒店”的资产组合，采用长租与短租相结合的运营模式。

纵观整个北京市场的变化，强势恒强的规模优势效应显着，但扩张却相对停滞。

门店规模稳定、2020年无明显增长的品牌包括龙湖皇冠公寓、徐汇领宇，均为房企代表。全市经营规模仍维持在2000家左右。

作为集体土地租赁社区的先行者，万科博宇的门店扩张速度有所放缓，但新开规模也有所增加。博宇高丽庄店、博宇成寿寺店第四季度共新开业600余套。 。

但其他品牌则出现了明显的萎缩。以酒店业为代表的我趣公寓和有地产公司背景的石榴熊猫公寓规模明显萎缩，市场进一步分化。

目前，北京集中的公寓企业多为品牌运营商，占比51.9%，酒店运营商占第二位，资金雄厚的房地产企业仅排名第三，占比18.9%。

在多项利好政策的推动下，北京集中式公寓市场仍有发展前景。在土地集中供应的背景下，北京明确租赁住房占商品住宅用地的比例提升至39.5%。近日，国家发改委发布了最新的保障性租赁住房管理办法，北京市也发文鼓励非住宅建筑改建为宿舍式租赁住房。

一系列利好细节已落实，未来市场规模将持续扩大。

运营模式寻求变革

2020年刚刚过去的一年，随着蛋壳公寓的“破灭”和“长租公寓第一股”庆客的持续亏损，长租公寓被贴上了雷雨、破烂等负面标签。资金链。不过，据界面新闻记者了解，这些经历过雷雨的长租公寓大多是分散式的，而集中式的则相对稳定。

品牌长租公寓的发展主要有重资产、中资产、轻资产三种模式。

重资产模式是利用大量资金持有房产资产的产权，并通过持有的方式进行运营。轻资产模式不需要大量资金持有物业，通过委托管理输出，收取管理费和特许经营费。

中等资产模式是租赁一定期限的房产，投资装修、改造，然后溢价出租。主要收入是房租差额或者部分服务费。一些企业违反商业逻辑，通过“高收低分”、“收长付短”或利用“出租贷款”等方式获取短期现金流。因此，当市场规模迅速扩大时，一旦资金链断裂，就会发生“雷霆”，直接损害房东和租客的利益。

集中式公寓翻新并出租整个物业。统一管理，平均成本较低，租金收入较高，增值服务收费空间更广阔。因此，这三种运营模式都涉及其中。首先，具有房企、酒店、中介背景的公寓品牌往往偏重资产，如万科博宇、龙湖皇冠公寓、徐汇领寓、朗诗公寓、华住旗下城家公寓等。另一种则主要以包租或轻资产托管模式为主，如乐湖公寓、魔方公寓等。

集中长租公寓也出现了几起雷雨事件。去年，石榴集团旗下自主品牌公寓湾流国际共享社区、熊猫公寓因资金问题无法继续正常运营。

像乐湖这样以轻资产为主要运营模式的公寓，受影响较小。一位业内人士表示：“去年和前年，市场不太好，我们还在扩张。不过去年对乐虎并没有太大影响，我们是轻资产，赚不了多少钱。”别人赚大钱的时候，我们还是赚小钱，比较稳定。”

在扩张出现低迷的情况下，“重轻并举”成为运营商重要的发展战略。

以轻资产模式为主的乐湖，通过北京大兴机场项目，变得更加重资产。 2018年10月，乐湖中标全球最大机场北京大兴国际机场G-02-02地块，面积近6万平方米。将建成人才公寓，预计2022年底开业。

自诞生以来，魔方借助包机模式迅速实现规模化发展。 2019年完成D轮融资后，启动轻资产战略，探索为房地产开发商、建筑商、业主等提供特许经营、托管服务、合资等灵活的合作模式。

具有重资产地产背景的公寓开始与政府合作开发轻资产社区。今年3月，徐汇集团旗下长租公寓品牌徐汇领寓将更名为“徐汇领寓”。在轻资产发展方面，携手张江集团打造专为高科技人才量身打造的智慧租赁社区——张江纳斯特国际社区。

目前集中公寓规模位居全国第一的万科泊寓也在积极探索集体土地使用、自有土地租赁住房建设、城中村联合改造运营、政府等业务发展模式租赁住房中介建设与管理。

为了提高抵御市场风险的能力，全链条、全产品已成为必然趋势。

在去中心化公寓租赁领军者自如大力布局集中式“自如公寓”项目的同时，乐虎也开始试水去中心化公寓租赁业务“乐虎人人”，重点关注北京周边大型搬迁社区。为了降低成本，还是轻资产的方式提供托管和运营，在小区门口开店，向业主寻求房屋管理委托。

蓝领公寓产品线目前走在前列。克而瑞数据显示，2014年，国内布局蓝领公寓的企业仅有两家，但2020年已有20家品牌企业进入该领域。魔方9号楼公寓和乐虎奇城是北京知名的蓝领公寓项目，多为4、6人间。

行业内的并购与合作也在加速进行。 2020年底，自如宣布收购北客青年精品公寓。据悉，并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营53个集中公寓项目。

此外，还有乐虎收购湾流、成家收购远洋、徐汇灵公寓与建信合作在济南建设租赁综合体、魔方与华谊合作成立合资公司、自如与网易合作推进数字化运营等。等动态。

目前看来，集中式公寓品牌发展的主要方向是在扩张中冷静下来，走精细化运营路线，深化产品线，完善管理体系软硬件设备。

另一个大方向是并购与合作，增加行业巨头。随着中国融通地产集团长租公寓业务品牌融宇等一系列“国家队”的加入，市场表现将更加多元化，行业发展也将日趋规范。