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办公室 办公室 出租 在 上海 出租

将北京主要写字楼商务区根据当前空置率划分为低、中、高三个区间，结合上半年新租交易区域反映的供需状况和活动量的差异，发现北京市场体现明显的供需拉动特征，子市场的空置率或可出租面积较多， 新的租赁活动越高。

高空置率，高活跃度市场

市场特征：价值低迷，承接溢出

代表性子市场：Lize 和

上半年回顾

在过去的两到三年里，这两个子市场都看到了大量的新供应进入市场。近年来，奥林匹克体育已成长为具有完整商业氛围的核心拓展区域，其区位便于承接CBD、金融街、中关村等核心区域的需求外溢。然而，短期可出租面积急剧上升，区域市场面临更大的竞争压力。疫情过后，房东开始积极调整租赁策略，使奥林匹克运动成为大规模搬迁和扩租的首选区域之一。

自 2018 年第一批高品质写字楼进入市场以来，丽泽在早期就面临着去中心化缓慢的问题。疫情过后，随着对这个新兴地区及其优质楼盘的逐渐了解，加上房东提供的有利租赁条件，持续吸引大型企业入驻，今年上半年净吸纳量连续两个季度超过7.5万平方米，在所有子市场中排名第一。

市场展望

奥运运动项目新增供给高峰已落下帷幕，丽泽也进入了本轮市场进入尾声。从需求来看，较为成熟的奥运体育子市场区域租户升级搬迁需求已形成体量规模，丽泽将凭借已开业的龙湖丽泽天街购物中心和即将开工的地铁14号线、16号线站，引入更多优质租户资源。预计在未来一到三年内，这两大子市场的供需状况将出现逆转。

租赁策略

大规模选址布局恰逢其时：该子市场目前优质可出租区域仍然丰富，且均位于四环内，与其他成熟子市场有较好的联系，尤其是核心区域（CBD、金融街、中关村），可成为企业在各地寻求升级换代整合机会的重点目标。

这类子市场目前处于价值洼地，随着未来供需平衡，长期租金增长是大概率事件。

这个子市场有很多新楼盘可供选择，在考虑目标的品质时，除了硬件设施外，还要综合考虑物业管理、配套等软条件，匹配企业自身使用需求的特点;

可以采用中心辐射模型（总部+项目或卫星办公室的中心辐射布局）来布置企业在这些子市场的后台和研发功能，同时保持办公室的中心位置。

新兴市场

市场特点：政策驱动，长远布局

代表子市场：通州、石景山、亦庄、北清路等

上半年回顾

这类子市场在高品质写字楼需求方面处于培育期，但对已经建成或正在建设的优质写字楼有一定的储备，并逐渐进入大型写字楼用户的视野。以通州为例，自疫情后第一批单房租赁写字楼进入市场以来，再加上今年年初城市副中心的定位和“十四五”规划中实施的“两区”，吸引了一批知名企业入驻，净吸纳量稳步增加。均属于数字自贸区的亦庄和北青路，以及以冬奥会基础设施和产业为带动的石景山，也积累了一定规模的产业写字楼租户资源。

市场展望

在北京城市规划对五环内商业和办公用地的严格控制下，在新兴区域基础设施和产业政策的推动下，以及“总部+远程”混合办公模式的逐步采用，北京办公区格局的多中心化正在加速，这些新兴的子市场将逐渐被办公用户接受和认可。短期内，这些子市场的需求引入取决于商业成本优势、产业支持政策、基础设施和商业配套交付以及相邻商业区的辐射度（例如，CBD 至通州和亦庄、中关村至北清路和石景山）的综合影响。

租赁策略

聚焦产业和长期布局：这类子市场受产业导向影响较大，人才和产业资源集中度明显，因此在选址时应深入研究当地产业定位、政策以及现有集聚企业类型;

在考虑商业成本时，除了租金外，地方政府的补贴和政策激励以及员工通勤成本也是重要的可变参数。

这个子市场的商业氛围正处于快速发展期，需要把握区域城市规划、基础设施及周边配套的建设周期，以及未来区域发展的标志性事件和时间节点，还需要密切跟踪目标写字楼本身的发展周期和完工时间节点。