导读：随着经济社会的进一步发展，城市功能定位进一步明确，商品房引发的租赁合同纠纷更加频繁。如果因疫情导致合同无法正常履行，责任该如何承担？合同终止后承租人的装修损失由谁承担？未提供申请营业执照所需材料是否构成违约？租赁合同的法律关系应当如何认定？

11月5日，北京市门头沟区法院（以下简称门头沟法院）召开商品房租赁合同纠纷典型案件新闻通气会，介绍2017年以来此类案件的基本情况，分析此类纠纷中的常见问题。 ，提出意见建议，同时发布5个典型案例。希望大家能够深入了解相关法律规定，明确各方权利和义务，维护自身合法权益。门头沟法院党组成员、副院长毕芳芳，民事一庭庭长韩晓飞，民事一庭助理审判员潘雷、王瑞涵出席吹风会。发布会由陈硕主持。今天的内容摘自通报会文字记录。

近年来，房屋租赁行业快速发展，法院受理的房屋租赁合同纠纷案件不断增加。其中，商品房租赁合同纠纷增长更为显着。对此，门头沟法院开展有针对性的专项调研，梳理了该区商品房租赁涉及的合同订立、履行、终止等法律问题，总结了该类案件的基本情况和特点。同时，为妥善推动商品房租赁合同纠纷解决，针对目前商品房租赁领域存在的突出问题，从法院角度提出一些建议，以引导和促进商品房租赁合同纠纷解决。出租人和承租人应当在法律规定的范围内合理、合法地行使权利。 、履行义务，维护商品房租赁市场平稳健康发展，进一步优化营商环境，促进区域社会和谐稳定发展。

五个典型案例

案例1

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房屋租赁合同终止后装修费用的补偿，应当明确合同责任，合理计算损失。

案例介绍

2016年11月，A公司在其微信公众号发布投资信息，打造儿童主题综合服务平台。 11月29日，B公司向A公司租用407室经营婴幼儿水上运动中心，约定租赁期限为“2+3年”。 2019年初，因407室从事0-4岁儿童水上训练，违反国家规定，门头沟区消防大队决定对A公司、B公司给予行政处罚。B公司起诉法院解除租赁合同，并要求A公司赔偿装修损失和经营损失。

裁判结果

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定用途。根据消防部门作出的处罚决定和《建筑消防设计规范》（-2014）的规定，可以看出，A公司向公司出租了不能作为儿童活动场所的房屋。 B，导致B公司无法实现租赁目的。 《建筑设计消防规范》（-2014）《房屋租赁合同》客观上无法继续履行。根据《房屋租赁合同》，A公司交付的租赁房屋与合同严重不符的，导致B公司无法正常使用，B公司有权解除本合同。据此，B公司于2019年3月4日向法院提出解除《房屋租赁合同》，符合《房屋租赁合同》的规定。据此，法院确认双方房屋租赁合同于2019年3月4日终止。

A公司作为投资公司，明知四楼及以上不能用于儿童培训，但仍利用微信公众号等平台对四、五楼进行儿童青少年培训投资，并租用407室向B公司进行儿童培训，违反了法律规定。国家强制性规定存在缺陷。 B公司作为专门从事儿童教育培训的机构，应了解其行业相关的法律规定和强制性规定。其租用A公司四楼开设婴幼儿水上运动中心，从事儿童培训项目，违反国家强制性规定。根据规定，B公司也存在过错，因此对未能实现合同目的负次要责任。

法院综合考虑双方的过错程度，酌情认定A公司对B公司的损失承担70%的责任，B公司对其自身损失承担30%的责任。 A公司应按上述比例赔偿B公司装修残值损失。关于装修残值计算期限，根据《房屋租赁合同》，租赁期限为2+3年，B公司可在2年经营期内返还租金，无需扣除押金，B公司具有优先续租权等。可以认定，2年期满后是否解除租赁合同的选择权属于B公司。只要B公司愿意继续租赁并申请A公司应在合同规定的期限内与其签订续租协议。可见，B公司在签约之初就有了租赁五年的预期，并按照这一预期投入了装修资金。因此，装修残值应按五年合同期计算。由于合同终止后B公司继续占用和使用该房屋，故以B公司实际使用经营结束日为评估装修残值的基准日，并据此计算装修损失。

法官的提示

剩余租赁期内装修残值，是指房屋租赁合同在履行期限届满前终止时，剩余租赁期内附属装修物品的剩余价值。在确定是否赔偿装修损失时，首先要明确解除合同的原因。需要明确合同终止是由于出租人违约、承租人违约、双方当事人共同违约，还是由于不可归责于双方的原因，从而确定是否赔偿及赔偿金额。部分。其次，要明确装修残值，主要是从装修工程成本中扣除合同履行过程中消耗的装修价值确定。在确定装修残值时，需要明确装修残值的计算期间和残值评估基准日。

装修残值的计算年限按照租赁期限确定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当根据合同中使用的词语、句子、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯和原则确定期限。出于善意。这些术语的真正含义。装修残值的评估基准日应考虑合同的履行情况，主要根据承租人对租赁物的实际使用期限确定。

案例2

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房屋租赁合同无效后的装修费用补偿，应当明确无效合同的责任，合理计算损失。

案例介绍

2016年7月6日，A公司与B公司签订《租赁合同》，主要约定B公司向A公司租赁1号房，期限为2016年7月6日至2036年7月5日；用途为办公； B公司可以根据自身需要对租赁房屋进行适当改造，但主体结构不能改变。合同签订后，A公司将1号房移交给B公司，B公司支付租金。 B公司修缮了房屋，装修了内部，并修复了庭院和墙壁。

2017年5月23日，北京市规划委员会作出限期拆迁决定。 1号房属于临时城市建设项目，未逾期拆除，必须限期拆除。 A公司现起诉法院，确认双方签订的房屋租赁合同无效，并要求B公司腾出1号房。B公司提出反诉，要求A公司赔偿装修损失。

裁判结果

未经批准或者未按照批准内容施工的临时建筑，出租人与承租人签订的租赁合同无效。 1号房屋为临时建筑，A公司与B公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人装修。合同无效后，出租人不同意折价使用已达成协议的装修物品的，双方应当按照导致合同无效的过错分担现值损失。

尽管A公司在与B公司签订《租赁合同》时向B公司披露“该房屋没有产权证”，但并未向B公司透露涉案房屋及庭院属于逾期临时建筑的事实，导致B公司抱有长租心态。基于这样的期望，投入了大量资金对房屋庭院进行修缮和室内装修。因此，造成《租赁合同》无效的主要过错在于A公司，A公司应对上述合同无效造成的损失承担主要责任。 ，B公司承担次要责任。

法官的提示

房屋租赁合同无效的原因有很多。司法实践中，常见的案例是未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的临时建筑签订的房屋租赁合同。尤其是如果双方约定租赁用途为商业用途，而承租人租赁后又对房屋进行装修，装修损失的赔偿往往成为纠纷发生后双方纠纷的焦点。出租人不同意使用装修的，双方按照造成合同无效的过错分担损失。双方过错比例的确定应根据具体情况确定。但如无特别约定或特殊情况，应视为出租人的过错大于承租人的过失，出租人应对装修损失承担主要责任。其次，关于装修损失的认定，房屋租赁合同无效的，出租人和承租人关于租赁期限的约定也无效。因此，装修费用不能按照合同规定的租赁期限来分摊。出租人和承租人发生纠纷时，应按现有装饰物评估工程价，并按装饰附属物现值分摊损失。

案例三

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如果租赁目的是商铺，即使租赁合同没有约定协助办理营业执照，协助申请营业执照仍然是租赁合同的附带义务。

案例介绍

2016年10月8日，刘某与A公司签订《店铺租赁合同》，约定刘某向A公司租赁1号店铺，用于餐饮用途。租赁期为2016年11月22日至2021年8月9日，其中免租期为45天。 2017年4月，刘某向A公司邮寄书面《终止合同通知书》，称因A公司迟迟未能办理消防等相关验收手续，且无法提供有效证明，无法申请办理营业执照，导致店铺至今未能如期开业，需解除店铺租赁合同。 A公司于4月17日签收，刘起诉法院确认解除商铺租赁合同，并要求A公司赔偿装修费等各项损失。本案争议焦点为A公司是否违约以及刘某是否有权解除合同。

裁判结果

虽然双方在合同中并未约定A公司有义务提供协助刘某办理营业执照的相关材料及协助时间，但双方合同标的物均为店铺，且合同中还注明其目的是从事餐饮，A公司对此是完全清楚的。的。领取营业执照、开业是刘某签订合同的目的。 A公司有义务在合理期限内提供相关材料，协助刘先生申请营业执照。关于协助办理营业执照的合理期限，双方于2016年10月8日签订合同，并约定租金自2016年11月22日起计算收取。因此，承租人签订合同后，可以做好开业前的准备工作，包括装修等，就本案而言，招聘员工、办理开业所需手续，可视为合同规定的租赁开始日之前的合理期限，否则刘某就实现了合同的目的将会受到影响。

双方合同签订后，刘某多次要求A公司提供相关材料，协助其办理营业执照。但截至2017年4月，刘某提起诉讼时，A公司仍未能提供申请营业执照所需的相关材料。承租人开始使用之日起五个月后，A公司的行为导致刘某无法实现合同目的。刘某作为非违约方，有权依法解除合同。

法官的提示

首先，如果房屋是出租做商铺的，租赁合同中也明确规定，所租房屋用于餐饮等需要在房屋内办理营业执照的用途。即使租赁合同没有约定协助办理营业执照的义务，出租人仍有义务协助承租人办理营业执照，出租人有义务协助承租人办理营业执照。营业执照是出租人的附带义务。出租人违反附带义务，导致承租人无法实现合同目的的，承租人有法定解除合同的权利。其次，为了避免纠纷，督促出租人履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期限。没有约定履行期限的，应当根据合同履行情况、租赁目的、合同目的等确定合理期限。

案例4

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承租人在租赁房屋上登记公司，合同终止后未在约定期限内搬出登记地址的，应明确责任方，并酌情确定损失赔偿金额。

案例介绍

2015年7月，韩某与王某签订《房屋租赁合同》，约定韩某将其1915号商务楼出租给王某办公使用，租赁期限为2015年7月20日至2016年7月19日。租金为每月3050元。王某需要办理营业执照，韩某应配合办理手续。合同终止后，王某应在1个月内搬出或者解除合同。 7月28日，王某在1915号房屋注册了A公司，法定代表人为巴某。

10月20日，王某与韩某同意解除合同。合同终止后，王某始终没有搬出公司注册地址1915号房屋，1915号房屋一直空置。现韩某向法院提起诉讼，要求王某按照租金标准赔偿损失。王某于2015年7月15日提交了A公司的委托书，证明王某受A公司委托与韩某签订了房屋租赁合同。因此，A公司应当承担违约责任。现联系不上A公司，因此注册地址无法迁出。双方争议的焦点是王某是否应当赔偿因A公司注册地址不符而造成的损失以及损失赔偿标准。

裁判结果

王某称，其是受A公司委托签订《房屋租赁合同》的，不应承担违约责任。王某未提供证据证明其在签订房屋租赁合同时向韩某透露自己是受A公司委托租赁该房屋。王某无法证明韩某在签订《房屋租赁合同》时知晓此事，王某应作为《房屋租赁合同》的主体承担相应的责任。王某未在《房屋租赁合同》规定的期限内搬出A公司工商登记，未履行《房屋租赁合同》的规定，给韩某造成损失，应承担赔偿责任。

《房屋租赁合同》确定的租金标准约为每天100元，韩某要求按照该标准支付违约金。违约金的确定考虑以下两个因素：

第一，一方违约后，另一方应当采取适当措施，防止损失扩大；未采取适当措施导致损失扩大的，对方不得就扩大的损失要求赔偿。王某违约后，韩某应采取适当措施减少损失，如适当降低房屋价格出租，而不是在判决作出前将房屋空置。韩某未采取适当措施，导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；

其次，能否取得营业执照只是房屋出租时收入能力考虑的一部分，主要考虑的是承租人对房屋的占有和使用情况。 《房屋租赁合同》确定的租金标准应当包括房屋出租时的全部收益权利，即房屋的占有和营业执照的申请。考虑到违约责任的补偿性和惩罚性，法院判决王某按每天50元的标准支付。补偿韩的损失。

法官的提示

首先，租赁合同到期或终止后，如果工商注册地址没有搬出，商铺的租金收入会受到一定的影响。因此，对于需要对房屋办理工商登记的，应在合同中明确租赁合同终止后迁出工商登记地址的责任条款。承租人也应遵循诚实信用原则，按时搬出登记地址，否则应赔偿出租人的损失；租赁合同期满后注册地址仍未迁出的，出租人应积极采取措施，避免损失扩大。

二、如果公司委托承租人与出租人签订房屋租赁合同，租赁房屋后又对房屋办理工商登记，根据合同相对性原则，发生纠纷后，承租人可以向承租人提起诉讼。应提供证据证明出租人是否了解该租赁。承租人不能证明出租人知晓承租人与公司之间的委托关系的，由承租人承担责任。因此，受公司等第三方委托与出租人签订房屋租赁合同的人应充分评估风险，避免一旦发生纠纷给自己造成损失。

案例五

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以房地产使用权清偿债务的内容只是对租金支付方式的特殊约定，并不影响该合同作为租赁合同的性质。适用“买卖不毁约”的原则

案例介绍

2004年5月26日，A公司与B公司签订了《房屋、土地租赁合同》，约定B公司租赁A公司拥有的涉案房屋、土地，期限为2004年6月1日至2024年6月。 1号，总租金300万元。 （租约到期后，若A公司未清偿B公司债务，则租约将自动续展20年，租金仍为300万元）。土地在租赁期内不得出售。和地上的房屋。土地、厂房产权变更，不影响租赁权的有效性。因A公司欠案外人债务，案外人申请强制执行A​​公司财产，法院依法拍卖了涉案房屋。 2016年1月18日，李某通过淘宝司法拍卖网络平台以最高价竞得涉案房屋、土地，并要求B公司腾出涉案房屋。 B公司以与A公司签订的房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由。根据出售不解除租赁的原则，李某应继续履行租赁合同直至租赁期满。李某认为，该房屋、土地租赁合同系甲公司与乙公司恶意串通，双方不存在真正的债权关系。房屋、土地租赁合同虽名为房屋、土地租赁合同，但实际上是一种清偿债务合同，不能适用“不毁租”原则。

裁判结果

2002年至2004年，B公司向A公司转让共计1110万元，现有证据不足以证明《房屋土地租赁合同》存在恶意串通损害第三人利益、串谋制造虚假信息的行为。意思表示，或者其他无效情形，法院确认《房屋土地租赁合同》有效。关于《房屋土地租赁合同》的性质，合同中记载的以房地产使用权抵偿债务的内容，只是对租金支付方式的特殊约定，不影响房屋土地使用权的性质。合同作为租赁合同。裁定李某继续履行B公司与A公司签订的《房屋土地租赁合同》有效期至2024年5月31日。

法官的提示

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。在以房地产使用权抵偿债务的合同中，首先要审查双方是否存在真实的债权债务关系，是否存在恶意串通损害第三人利益的情况。如果双方存在真正的债权债务关系，通过签订以房产使用权抵偿债务的合同，承租人取得房屋使用权，出租人收取租金，清偿债务只是一个过程。对租金支付方式进行专门约定，符合房屋租赁合同的特点。根据合同法规定，租赁期内租赁物所有权发生变化的，不影响租赁合同的效力。买卖、竞买时，需充分了解标的物的相关权利状况，避免因对合同性质的误解而造成利润损失。

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一、商品房租赁合同纠纷案件基本情况及特点

2017年以来，门头沟法院共受理房屋租赁案件697件，其中涉及经营性房屋租赁合同纠纷294件。受理案件数量逐年增加。大约61%的此类案件已通过判决结案。案件涉案标的大、调解难度大。与普通案件相比，该类案件呈现以下特点：

1、承租人主要提起诉讼，出租人通常提出反诉。在经营性房屋租赁合同中，承租人的主要合同义务是支付租金，通常按季或按年支付；出租人的主要合同义务是交付租赁房屋。当双方在履行租赁合同过程中发生纠纷且无法协商解决时，承租人往往会停止经营并搬出租赁房屋，诉诸解除合同，并要求出租人返还多付的费用。租。对此，出租人往往认为承租人尚未正式办理休假手续，且租赁房屋内仍有承租人的财物，或要求继续履行合同，或同意解除合同，但要求承租人支付拖欠的房租、水电费和物业费等费用。

2.主体法律地位平等但实际地位不平衡。这种情况下的承租人要么是自然人，要么是企业，而出租人主要是企业。在某些情况下，出租人是专门从事房屋租赁的经纪机构。基于公司的法人特征，自然人在合同的签订和履行过程中容易受到出租人的制约，造成双方实际地位的失衡。即使在企业之间的租赁合同中，也会因出租人的合同支配地位而产生实际地位的差异。这种状态不平衡在合同开始时就出现了。双方签订的合同大部分是出租人签发的格式合同。承租人一般只能同意合同中包含的全部内容，而出租人在某些格式合同下的责任明显低于承租人。

3、商品房租赁合同纠纷案件调解撤案率低。此类案件双方当事人均具有一定的诉讼能力，对通过诉讼解决纠纷持谨慎态度。大多数他们被告上法庭的案件都无法自行协商。双方对合同解除过程中出现的解除合同时间、实际腾出时间等问题存在异议。他们甚至对租赁范围、租金标准等合同内容提出异议。但经营租赁房的租金标准高、金额大。双方的抱怨针锋相对。此类案件通常很难达成双方都能接受的调解意见，因此此类案件的调解率和撤诉率较低。

二、商品房租赁合同纠纷常见问题分析

门头沟法院据此对承租人和出租人的诉讼请求及事实理由进行梳理，对商品房租赁合同纠纷案件中的常见问题进行分析总结如下：

1、合同终止后承租人的装修损失由谁承担？承租人出租房屋用于商业经营。无论是从事餐厅、酒店还是超市经营，租赁的房屋都会根据经营需要进行装修、装修。有些是附着在房子上的装饰品，俗称不能带走的装饰品。它是一种可移动的装饰品。

租赁合同终止时，承租人可以向出租人主张损害赔偿。出租人将争辩说，它不知道承租人的装饰很重要，并且租赁房屋的装饰是承租人本身应承担的运营成本，这与出租人不一致。聚会与它无关。如果承租人未经出租人的同意进行装饰，承租人将自己承担装饰的费用；如果租赁合同明确规定了装饰事项，则应根据合同处理；但是，如果合同没有明确规定，并且租赁合同被异常终止，则有必要根据双方是否对合同的终止是否有过错确定装饰的所有权和补偿。

2。未能提供申请营业执照所需的材料的合同违反？在有关商业住房租赁合同的争议中，承租人需要申请从事商业活动所需的营业执照，但该合同仅规定租赁的目的是商业运营，并且没有规定出租人有义务获得承租人的营业执照，也没有明确表示出租人应提供申请营业执照所需的材料。

在某些情况下，承租人起诉终止租赁合同，终止的原因是出租人无法提供申请企业许可所需的材料，从而导致无法实现合同的目的。出租人认为，与申请商务许可并未违反合同没有合同义务。在签订租赁合同期间，承租人在没有营业执照的情况下正常运营，并且无法实现合同的目的。因此，不同意终止合同。很明显，在商业租赁合同中，出租人有偶然的义务提供申请营业许可所需的材料。但是，在特定情况下，不可避免地会导致未能实现合同目的的未能实现合同的目的。

3。租赁合同中法律关系性质的特定确定。澄清案件的法律关系的性质是审理此案的基础。双方以“租赁”的名义签署的合同不一定属于租赁合同的法律关系。 “租赁”一词不出现的合同可能属于租赁合同的法律关系，应在合同中规定。基于确定其是否符合特定法律关系的基本特征的主要权利和义务。确定租赁合同的法律关系不仅限于处理案件中与合同有关的事项的处理，而且还涉及随后的“销售不会破坏租赁”。

在某些情况下，一方认为，双方签署的不是租赁合同，而是合资合同，是使用房地产偿还债务的权利的合同，而另一方则坚持使用合同是租赁合同。在这方面，我们应该从租赁合同的特征开始，以查看出租人是否将租赁财产提供给承租人的使用和收入，无论承租人是否支付租金，是否达成了双方之间的合资协议，是否有真正的债权人的权利和债务关系，最后确定合同的性质。

4。由于流行病而未能履行合同的责任问题。与住宅租赁住房相比，经营租赁住房更明显地受到了Covid-19的流行的影响。涉及流行病相关的商业住房租赁合同的纠纷重点主要集中在流行病的预防和控制措施是否导致承租人无法正常使用房屋，以及承租人是否可以索取租金或豁免或要求以不可抗力的理由终止租赁合同或改变情况。

大多数承租人认为，预防流行和控制措施使他们的业务不可持续，无法实现合同的目的，因此他们要求终止租赁合同。如果无法终止租约，则应减少或减少租金。出租人认为，尽管其业务活动受到一定程度的影响，但它尚未达到无法履行合同的水平，因此它不同意终止合同，并且不愿降低或减少租金。即使双方都同意就租金金额进行谈判，他们也无法达成协议，因为租赁房屋主要位于核心商业区，租金标准很高，金额很大。商业住房租赁合同纠纷是否可以正确处理和解决，与市场运营商的生产和办公空间的稳定性，业务运营的正常发展以及经济秩序的稳定恢复直接相关。这是非常关心的。最高人民法院发表了相关意见以提供指导。在对此类案件的个人处理中，在平衡当事方在法律规定下的利益之间，应更加关注法律效果和社会效应的统一。

3。衡量和建议

鉴于商业住房租赁合同纠纷案件的特征和现有问题， Court从以下方面适当处理争议：

1。维护国家法律，法规和相关政策，并根据法律保护当事方的合法权利。在确定合同终止问题时，我们必须遵守保护国家法律，法规和相关政策的原则，并根据法律保护当事方的合法权利。首先，确定出租人和承租人之间尚未获得建筑项目计划许可或尚未根据建筑项目计划许可证的规定建造的房屋的租赁合同无效，确保了审判思维与相关国家宏观控制政策的指导一致。其次，关于合同后的法律后果无效，应全面考虑双方的缺点，以处理诸如房屋占领费和损失赔偿等问题。

2.使用法律宣传来指导各方合理地保护其权利。首先是扩大法院听证会的开放性和透明度，邀请人们的国会代表，社区所有者等，以观察案件听证会，加强对判决文件的解释和推理，并提醒出租人和承租人，以增强他们对规范的认识；第二个是使用在线实时广播，特别报告，案例分析，案例分析，案例分析，案例分析的形式，充分利用广播，报纸，电视，互联网等。法律解释和问答等，以解释与租赁相关的法律法规，新政策以及典型案件的通知；第三，使用法律普遍的讲座，促销展示，促销材料的生产和分配等。将相关法律知识促进承租人的方法。

3。加强与住房和城乡农村发展委员会以及其他部门的信息联系。房屋租赁属于房地产交易活动管理范围。住房和城乡农村发展委员会是监督和管理房地产市场并规范市场秩序的主要部门。它对与房屋租赁有关的政策有最好的理解，还具有区域租赁的特定情况。 Court将通过司法建议，沟通和协调会议等，加强与住房和城乡农村发展委员会，工业和商业部门，价格局和其他部门的沟通和互动租赁市场，企业注册和运营的监督，并促进商业住房租赁市场的健康。

同时，对承租人和出租人提出了以下建议。

●推荐承租人：

首先，应行使审慎的责任。在签订合同之前，应先审查诸如租赁房屋的所有权，租赁房屋的所有权，土地的性质和租赁房屋的性质。为了奠定信任与合作的良好基础，您不应依靠出租人的陈述。您实际上应该检查相关的书面文件，以避免误解。非法转租，土地的性质是工业用地，无法提供申请企业许可所需的材料以及其他原因使合同无效或无法继续执行。

其次，确定完全考虑的合同条款。合同的内容不仅是履行合同的基础，而且是解决争议的基础。除了出租人提供的标准术语外，还必须签署补充协议，以与业务许可，装饰和其他重要事项的适用合作。如果合同履行履行问题，则权利将受到影响。捍卫权利免受侵权也更容易。

第三，仔细计划投资行为。对住房的投资应遵守法律规定。尽管出售出售的房屋的投资成本或改变土地性质的投资成本相对较低，但风险相对较高。出租后，该物业可能无法使用或可能继续出租以获得预期的福利。最后，收益大于损失。

●建议出租人：

首先，租赁行为应遵守法律的规定。 “合同法”和北京的“有关加速发展和标准化城市住房租赁市场管理的通知”清楚地规定了租赁业务行为，以及“最高人民法院对涉及审判中法律在审判中特定应用的几个问题的解释城市住房的租赁合同纠纷“”有关租赁活动引起的争议的详细指导，应严格执行法律，法规和司法解释的规定。不违反法律和法规的明确规定。

其次，在业务运营中建立诚信感。出租人，尤其是从事租赁的企业，应在业务运营和遵守合同的精神中建立诚信感，严格履行合同，不应隐瞒土地使用的性质和承租人的住房，并避免任意改变合同条款或合同的主题。

第三，防止业务风险。企业租赁，尤其是在租赁许多承租人时，应仔细评估自己的租赁行为和风险，合理地计划使用资金，并搁置一定数量的资金来处理租赁期间出现的各种争议。